Dobrý deň,
spolu s mojou sestrou a bratom sme spoluvlastníkmi nehnuteľností, ktoré sme zdedili po mojich rodičoch všetci rovným dielom. Môj brat sa rozhodol, že svoj spoluvlastnícky podiel prevedie na inú osobu, bez toho, že by ho ponúkol mne alebo sestre, aj napriek tomu, že máme k nehnuteľnostiam predkupné právo. Chcel by som Vás požiadať o radu, ako postupovať, ak už bola uzavretá kúpna zmluva a ako vlastník je už na liste vlastníctva uvedený kupujúci, ale ja so sestrou máme stále záujem o odkúpenie bratovho podielu. Ďakujem, Váš čitateľ Matej.
Vážený čitateľ,
pokiaľ chce spoluvlastník previesť svoj spoluvlastnícky podiel, je povinný zo zákona tento ponúknuť na odkúpenie ostatným spoluvlastníkom. Výnimkou z predkupného práva spoluvlastníkov je ak sa má podiel previesť na blízku osobu (príbuzný v priamom rade, súrodenec a manžel; iné osoby v pomere rodinnom alebo obdobnom sa pokladajú za osoby sebe navzájom blízke, ak by ujmu, ktorú utrpela jedna z nich, druhá dôvodne pociťovala ako vlastnú ujmu).
V prípade, že sa predkupné právo porušilo, môže sa oprávnený buď od nadobúdateľa domáhať, aby mu vec ponúkol na predaj, domáhať sa vyslovenia relatívnej neplatnosti zmluvy o prevode spoluvlastníckeho podielu alebo mu zostane predkupné právo zachované, avšak voči nadobúdateľovi. Spoluvlastník sa naraz nemôže dovolávať viacerých možností (t.j. žiadať od nadobúdateľa ponuku podielu a zároveň žalovať neplatnosť zmluvy).
V prípade podania žaloby o neplatnosť zmluvy o prevode spoluvlastníckeho podielu pôjde o relatívnu neplatnosť zmluvy, preto bude zmluva sama o sebe platná, až kým sa jej neplatnosti nedovoláte. Žaloba sa podáva nielen voči spoluvlastníkovi, ktorý previedol svoj podiel, ale voči všetkým účastníkom zmluvy o prevode spoluvlastníckeho podielu, teda aj voči nadobúdateľovi. Častou chybou je, že spoluvlastníci žiadajú predaj spoluvlastníckeho podielu nahradením vôle predávajúceho súdom, čo ale nie je možné, pretože podstatou predkupného práva je sľub ponúknuť vec (spoluvlastnícky podiel) na predaj, nie povinnosť vec predať.
Ďalšou možnosťou je domáhať sa priamo voči nadobúdateľovi, aby spoluvlastníkovi ponúkol podiel na kúpu za rovnakých podmienok, za akých ho kúpil od pôvodného spoluvlastníka. Takúto možnosť majú spoluvlastníci aj pokiaľ pôvodný spoluvlastník síce ponúkol ďalším spoluvlastníkom svoj podiel, ale za takých podmienok, že odmietli, pričom následne bol podiel predaný za oveľa výhodnejších podmienok. V uvedených prípadoch, ak nadobúdateľ nevyhovie nárokom spoluvlastníkov, sa možno domáhať žalobou, aby súd nahradil prejav vôle nadobúdateľa.
Pokiaľ sa spoluvlastníci nedomáhajú neplatnosti zmluvy o prevode spoluvlastníckeho podielu, ani ponuky na kúpu od nadobúdateľa, predkupné právo ostáva zachované, ale nie voči pôvodnému spoluvlastníkovi, ale voči nadobúdateľovi spoluvlastníckeho podielu.
V prípade, že ste sa rozhodli pre realizáciu niektorej s vyššie uvedených možností, odporúčame Vám obrátiť sa na právnika, ktorý Vám podrobnejšie objasní ďalší postup.
