Zmeny v nájme poľnohospodárskych pozemkov

ÚVOD

Národná rada sa dňa 18.10.2017 uzniesla na novele zákona č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov (ďalej len “Zákon o nájme poľnohospodárskych pozemkov”). O pripravovanej novele Zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov sme informovali v predchádzajúcom článku, avšak novela bola pred jej schválením ešte modifikovaná.

Na úvod je potrebné uviesť, že počas legislatívneho procesu[1] bolo zámerom zákonodarcu vo väčšej miere chrániť práva vlastníkov (prenajímateľov) pozemkov a prispieť k väčšej prehľadnosti v nájomných vzťahoch týkajúcich sa poľnohospodárskej pôdy.

Prevažná väčšina ustanovení nadobudne účinnosť dňa 01.05.2018.

AKÉ ZMENY PRINÁŠA NOVELA

Zmena definície poľnohospodárskeho pozemku na účely Zákona o nájme: definícia upresňuje legislatívny pojem “pozemok slúžiaci na poľnohospodárske účely”, pričom pozemkom v zmysle Zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov je (i) pozemok alebo jeho časť, ktorý je: poľnohospodárskou pôdou, (ii) pozemok evidovaný v katastri nehnuteľností v registri „C“ ako zastavaná plocha a nádvorie, slúžiaci na poľnohospodárske účely alebo pozemok zastavaný stavbou slúžiacou na poľnohospodárske účely alebo (iii) iný pozemok prenechaný na poľnohospodárske účely.[2]
Dĺžka nájmu: podľa platného a účinného znenia zákona je možné uzatvoriť nájomnú zmluvu na poľnohospodárske účely na obdobie 25 rokov. Novela prináša v § 8 ods. 1 zákona vo vzťahu k nájmu na poľnohospodárske účely, a to maximálne na obdobie 15 rokov.

V § 8 ods. 2 zostali obsiahnuté výnimky, kedy možno uzavrieť zmluvu na dlhšie ako na 15 rokov (napr. založenie alebo obnova ovocného sadu, obnova škôlky pre ovocné dreviny a pod.)

Určovanie výšky minimálneho nájomného: ďalšou zmenou je zmena minimálnej výšky nájomného. V pôvodnom znení novely zákonodarca navrhoval minimálnu výšku nájomného na základe zmluvy o nájme pozemku pri prevádzkovaní podniku nájomného trojnásobne vyššiu, ako je obvyklá výška nájomného v danom katastrálnom území, (t. j. 3 násobne vyššiu oproti súčasnej platnej právnej úprave).

V schválenom znení je minimálna výška nájomného určená ako „dvojnásobok obvyklej výšky nájomného za poľnohospodársku pôdu v danom katastrálnom území. Obdobne sa určí výška odplaty za užívanie pozemku bez nájomnej zmluvy v areáli poľnohospodárskeho podniku zastavanom stavbami na poľnohospodárske účely do 24. júna 1991, ak slúži na poľnohospodárske účely.“[3]

Výpoveď zo zmluvy na neurčitý čas: zmena sa dotýka aj výpovednej doby pri zmluve o nájme pozemkov na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku na neurčitý čas. Od 01.05.2018 bude možné vypovedať zmluvu o nájme pozemkov na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku s výpovednou dobou 5 rokov. Súčasná platná právna úprava ustanovuje povinnosť vypovedania nájomnej zmluvy na neurčitý čas najneskôr k 1.11. príslušného roka s výpovednou lehotou jeden rok (ak sa nedohodne inak). Ustanovenie § 6 v zmysle predchádzajúcej vety zostáva nezmenené.
Zrušenie obnovy nájomného vzťahu: jednou z najdôležitejších zmien, ktorá zasiahne značnú časť nájomných vzťahov je zrušenie automatickej, resp. zákonnej obnovy nájomného vzťahu, ktoré zabezpečuje v súčasnosti predĺženie nájmu v prípade, ak prenajímateľ (vlastník) poľnohospodárskej pôdy nevyzve aspoň rok pred skončením nájmu nájomcu na vrátenie pozemku. Zákonodarca odôvodňuje túto zmenu neprehľadnosťou a vznikajúcimi spormi pri poskytovaní podpory v poľnohospodárstve.

„Obnova“ nájomného vzťahu tak nastane výlučne za splnenia nasledujúcich podmienok:

A. vlastník pozemku (prenajímateľ) doručí užívateľovi (nájomcovi) návrh na uzatvorenie novej nájomnej zmluvy alebo výzvu na vrátenie a prevzatie pozemku. Ak nedôjde k uzatvoreniu nájomnej zmluvy s vlastníkom alebo s vlastníkmi nadpolovičného spoluvlastníckeho podielu alebo ak bola doručená výzva na vrátenie a prevzatie pozemku, užívateľ (nájomca) je povinný vrátiť pozemok do 30 dní po zbere úrody alebo do konca príslušného kalendárneho roka (ak nebola založená úroda),

B. užívateľ (nájomca) užívajúci pozemok bez nájomnej zmluvy preukáže, že vlastníkovi navrhol uzatvorenie nájomnej zmluvy a vlastník (prenajímateľ) do 2 mesiacov odo dňa doručenia návrhu neodmietol návrh alebo nevyzval užívateľa (nájomcu) na vrátenie pozemku. K návrhu zákon ustanovuje povinnosť užívateľa (nájomcu) upozorniť vlastníka (prenajímateľa) na právne dôsledky nekonania vlastníka, t. j. na vznik nájomného vzťahu podľa § 6. Uvedené neplatí, ak vlastník pred doručením návrhu na uzatvorenie nájomnej zmluvy uzatvoril nájomnú zmluvu s inou osobou. V tomto prípade sa predpokladá, že medzi vlastníkom a užívateľom vznikol nájomný vzťah, avšak s odkazom na § 6 Zákona o nájme, t. j. na dobu neurčitú s výpovednou dobou jedného (1) roka.

V uvedenom prípade b) môže byť problematickým vyššie spomínané uplatňovanie § 6 zákona, ak je navrhovanou zmluvou zmluva o nájme pozemkov pri prevádzkovaní podniku. Ako príklad možno uviesť situáciu, kedy navrhne sa má použiť návrh zmluvy, ktorý nie je odmietnutý, máme za to, že sa uplatní návr

Postup pri predaji podniku, resp. väčšinového obchodného podielu spoločnosti a vzťah k nájomným zmluvám a ich prechodom na nadobúdateľa bol doteraz upravený tak, že prenajímateľ mohol odstúpiť od nájomnej zmluvy do 6 mesiacov odo dňa nadobudnutia podniku nadobúdateľom. Táto úprava zostáva nezmenenou, pričom sa dopĺňa povinnosť nájomcu (užívateľa) zverejniť skutočnosť o predaji na úradnej tabuli obce, v ktorej katastrálnom území sa nachádza pozemok.

Zákonodarca v skoršom návrhu novely zavádzal nový mechanizmus pri zmene vlastníckej štruktúry podniku, a to tak, že nájomca je povinný do 6 mesiacov odo dňa zápisu tejto zmeny zaslať prenajímateľovi návrh novej nájomnej zmluvy. Okrem toho, do dvoch mesiacov odo dňa doručenia návrhu v zmysle predchádzajúcej vety malo prísť k uzatvoreniu nájomnej zmluvy. Ak by bola schválená novela v tomto znení, nadobúdatelia poľnohospodárskych podnikov by de facto „zmenou vlastníka“ znášali riziko zníženia výmery pôdy, čím by strácal hodnotu aj samotný poľnohospodársky podnik a bolo by ohrozené riadne obhospodarovanie pozemkov.

Nakoniec však pribudla oproti platnému zneniu zákona „len“ povinnosť zverejniť oznam na úradnej tabuly obce.

Zmena § 12a Zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov: v ustanovení § 12a Zákona prichádza k zmene procesného postupu pri vzniku podnájomného vzťahu. V prípade, ak nájomca nepristúpi k uzatvoreniu podnájomnej zmluvy, prenajímateľ má nárok žiadať okresný úrad o vydanie rozhodnutia, že k týmto pozemkom vzniká podnájomný vzťah.

V zákone sú špecifikované práva a povinnosti nájomcu, prenajímateľa, ako aj kompetencie príslušného okresného úradu.

K žiadosti o vydanie rozhodnutia deklarujúceho vznik podnájomného vzťahu treba doložiť zoznam poľnohospodárskych pozemkov, výzvu na vrátenie a prevzatie pozemkov doručenú nájomcovi, zmluvu o nájme a doklad o tom, že zmluvný vzťah skončil alebo á skončiť, písomný súhlas podielového spoluvlastníka/podielových spoluvlastníkov a návrh na umiestnenie pozemku.

Doplnením § 12b Zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov, ktoré je účinné od 01.09.2017, sa v zmysle pôvodnej úpravy, t. j. úpravy § 15 a nasl. zákona č. 330/1991 Zb. o usporiadaní pozemkového vlastníctva, pozemkových úradoch, pozemkovom fonde a o pozemkových spoločenstvách (ďalej ako „Zákon o pozemkových úpravách“) sleduje usporiadanie užívacích vzťahov podľa pôvodného rozhodnutia § 15 Zákona o pozemkových úpravách. Prostredníctvom doplnenia § 12b do Zákona o nájme „sa umožňuje vlastníkovi pozemku, ktorému bol vyčlenený iný pozemok do bezplatného náhradného užívania rozhodnutím o schválení zjednodušeného rozdeľovacieho plánu vykonania urýchleného usporiadania vlastníckych a užívacích pomerov usporiadať si svoje užívacie vzťahy podaním návrhu na začatie konania o vydaní rozhodnutia o vzniku podnájomného vzťahu k doterajšiemu náhradnému pozemku v jeho prospech.“

Prednostné uzavretie novej nájomnej zmluvy: obsahom novely je aj nové zmenené ustanovenie § 13 ods. 2, pričom prednostné právo zostáva nájomcovi zachované, okrem prípadov, ak prenajímateľ (vlastník) alebo blízka osoba prenajímateľa podniká v poľnohospodárstve alebo ak došlo k prevodu / prechodu vlastníckych práv k pozemku. Na druhej strane, ak prenajímateľ (vlastník) pozemkov prenajme pozemky inej osobe a tým poruší prednostné právo, takýto právny úkon prenajímateľa je neplatný.

K prednostnému právu na uzatvorenie nájomnej zmluvy, a sčasti aj „obnove“ nájomného vzťahu je potrebné doplniť, že ak prenajímateľ v čase od 1 roka pred skončením zmluvy do 2 mesiacov od skončenia zmluvy doručí nájomcovi návrh na uzatvorenie novej zmluvy, a nájomca (vlastník) neodmietne tento návrh (z dôvodov v predchádzajúcom odseku), vznikne nájomný vzťah podľa návrhu nájomnej zmluvy. Aj v tomto prípade sa predpokladá fikcia vzniku nájomnej zmluvy.

Novela zákona však zavádza aj podmienky, kedy nevzniká prednostné právo na uzavretie zmluvy. Prednostné právo nevzniká, ak (i) má o pozemky záujem mladý poľnohospodár alebo poľnohospodár spĺňajúci podmienky malého podniku alebo mikropodniku, ktorý sa zaväzuje vykonávať na pozemkoch špeciálnu rastlinnú / živočíšnu výrobu, alebo (ii) poľnohospodár, ktorý vykonáva aspoň na ½ pozemku špeciálnu rastlinnú výrobu, resp. poľnohospodár, ktorý vyrába finálny produkt, ak preukáže, že už má vo vlastníctve alebo nájme poľnohospodárske pozemky (do 50ha pôdy).

Okrem toho, v prospech mladého poľnohospodára prenajíma pozemky aj fond za splnenia podmienok v zmysle § 13 ods. 5 Zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkoch. Mladý poľnohospodár však nie oprávnený dať pozemky do podnájmu.

Vedenie evidencie nájomcom a okresnými úradmi: Podľa § 14 a nasl. Zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov budú mať nájomcovia od 01.05.2018 povinnosť viesť evidenciu pozemkov prenajatých, ako aj pozemkov vo vlastníctve poľnohospodárskych podnikov. Okrem toho majú poľnohospodárske podniky povinnosť viesť a uchovávať evidenciu o dohodnutom a zaplatenom nájomnom a poskytnúť tieto údaje a informácie okresnému úradu do 31.01. za predchádzajúci kalendárny rok.

Okresným úradom pribudne povinnosť evidovať všetky užívacie vzťahy k poľnohospodárskym pozemkom – nájomné, podnájomné alebo iné obdobné užívacie vzťahy tak, aby boli verejne prístupné. Otázkou zostáva, či okresné úrady budú oprávnené verejnosť informovať o výške nájomného a o jeho zaplatení alebo evidencia slúži výlučne na účel evidencie obvyklej výšky nájomného.

ZÁVER

Záverom si dovoľujeme uviesť, že konania o vzniku podnájomného vzťahu v zmysle bodu 7. tohto newsletteru (t. j. v zmysle § 12a Zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov) začaté a právoplatne neskončené do 30.04.2018 sa dokončia podľa zákona účinného do 30.04.2018. Doterajší prenajímatelia majú povinnosť doručiť podnájomné zmluvy do 31.07.2018 príslušnému okresnému úradu.

Je potrebné doplniť, že ustanoveniami novely sa spravujú aj právne vzťahy vzniknuté pred nadobudnutím účinnosti tohto zákona. Vznik týchto právnych vzťahov, aj nárokov pred nadobudnutím účinnosti tohto zákona sa posudzujú podľa doterajších predpisov. [4]

Novela zavádza niekoľko zmien, ktoré zavádzajú povinnosti pre poľnohospodárske podniky a okresné úrady. Poľnohospodárske podniky budú nútené spĺňať najmä evidenčné a oznamovacie povinnosti voči okresným úradom,

Okrem toho, pre poľnohospodárske podniky novela prináša legislatívne zmeny v takom rozsahu, že poľnohospodárske podniky by mali pristúpiť k úprave zmluvnej dokumentácie (zmluvy o nájme poľnohospodárskych pozemkov).

Poľnohospodárske právo: definície pôdy a pozemkov, nájom pôdy a prevod vlastníctva pôdy v našej právnej poradni. Pripravili sme video-školenie o poľnohospodárskych pozemkoch.