Dobrý deň,
obraciam sa na Vás ako predseda poľnohospodárskeho družstva. S vlastníkom pozemku sme mali uzavretú nájomnú zmluvu na ornú pôdu na obdobie 10 rokov, ktorá budúci rok uplynie. Naše družstve teraz obdržalo od vlastníka tohto pozemku (prenajímateľa) list, v ktorom nás vyzýva na odovzdanie pôdy s tým, že ju chce prenajať inej osobe. Prenajímateľovi sme vždy riadne platili nájomné a radi by sme v nájme pokračovali, nakoľko sme sa o danú pôdu v domnienke, že ju budeme dlhodobo užívať, aj riadne starali a pôdu zhodnocovali. Má naše družstvo možnosť uzavrieť novú nájomnú zmluvu k tomuto pozemku (resp. nájom predĺžiť) aj bez súhlasu jej vlastníka? Ďakujeme.
Vážený pán predseda,
v prípade, ak si nájomca poľnohospodárskej pôdy riadne plní svoje povinnosti súvisiace so starostlivosťou o poľnohospodársky pozemok, je v jeho záujme, aby mohol vykonávať poľnohospodársku činnosť na dotknutej nehnuteľnosti aj po uplynutí dojednanej doby nájmu. V opačnom prípade by bol nájomca nútený získať nový pozemok, ktorého kvalita by sa nie vždy musela zhodovať s kvalitou doposiaľ obrábanej pôdy. Novo získaný poľnohospodársky pozemok by nájomca musel nanovo obrobiť a zúrodniť, čo sa nezaobíde bez zvýšených nákladov. Je preto odôvodnené, že nájomca, ktorý si riadne plní všetky svoje povinnosti vo vzťahu k prenajímateľovi (riadne a včas platí nájomné), by mal byť pri ukončení doby nájmu a pri hľadaní nových nájomcov vo „výberovom procese“ v istom zmysle zvýhodnený.
Na vyššie uvedenú situáciu pamätá zákon o nájme poľnohospodárskych pozemkov, ktorý upravuje inštitút tzv. prednostného uzavretia nájomnej zmluvy. V zmysle uvedeného ustanovenia platí, že ak nájomca riadne a včas plní svoje záväzky zo zmluvy, má právo na prednostné uzavretie novej nájomnej zmluvy na pozemok za nájomné v obvyklej výške. Platí preto zásada, že zákon uprednostňuje pred novým nájomcom pôvodného nájomcu, ktorý si riadne plnil povinnosti plynúce z nájmu. Je však potrebné dodať, že uvedené pravidlo neplatí v niektorých zákonom stanovených prípadoch (ak pri skončení nájmu prenajímateľ podniká v poľnohospodárstve, ak má byť nájomcom blízka osoba prenajímateľa alebo právnická osoba, ktorej je prenajímateľ členom alebo spoločníkom, ak ide o pozemok, ktorý je podľa osobitného predpisu určený na iné ako poľnohospodárske účely, ak o nájom prejaví záujem okrem doterajšieho nájomcu aj mladý poľnohospodár za zákonom stanovených podmienok).
Ďalej platí, že ak nájomca vynaložil nevyhnutné náklady na udržiavanie pozemku v stave spôsobilom na riadne poľnohospodárske využitie, ak nejde o obvyklé náklady pri užívaní prenajatého pozemku alebo ak vynaložil účelné náklady na rozmnoženie alebo na zvýšenie hodnoty úžitkov z prenajatého pozemku v rámci bežného hospodárenia, alebo na zvýšenie výkonnosti pozemku so súhlasom prenajímateľa, alebo v rámci opatrení schválených príslušným orgánom štátnej správy a dohodnutý čas nájmu alebo výpoveď nájmu dohodnutého na neurčitý čas sa skončí pred uplynutím času návratnosti výdavkov vynaložených na taký účel a nájomca ich preto nemôže zužitkovať, má právo na primerané predĺženie času nájmu alebo na primeranú náhradu.
Nakoľko nájom poľnohospodárskych pozemkov má mnohé špecifiká a osobitnú právnu úpravu, je vhodné, aby ste sa pri riešení predmetnej veci obrátili na právnika, ktorý Vám poskytne odborné právne poradenstvo a poukáže na Vaše zákonom upravené možnosti.
