Nájom poľnohospodárskej pôdy upravený v zákone č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov v znení neskorších predpisov (ďalej len “Zákon o nájme”) prechádza taktiež početnými zmenami, ktorými sa (v prípade prijatia návrhov zákona) budú meniť pravidlá pri nájme poľnohospodárskej pôdy. Možno konštatovať, že novelizácie môžu ovplyvniť zaužívané inštitúty nájmu poľnohospodárskej pôdy, medzi ktoré v súčasnosti patria napr. obnovenie nájmu[1], prechod práv a povinností z nájomnej zmluvy na právneho nástupcu alebo prednostné právo na uzatvorenie novej nájomnej zmluvy na poľnohospodárske pozemky.
Keďže zákon je v súčasnosti v štádiu vyhodnotenia medzirezortného pripomienkového konania, pričom k návrhu novely Zákona o nájme bolo zaznamenaných vyše 200 pripomienok, či už od ministerstiev, iných orgánov štátnej správy alebo aj od verejnosti, je možné predpokladať, že v súčasnom znení Zákon o nájme nebude schválený.
Pripravované zmeny možno zhrnúť v nasledujúcich bodoch:
1. Zmena definície poľnohospodárskeho pozemku na účely Zákona o nájme: definícia upresňuje legislatívny pojem “pozemok slúžiaci na poľnohospodárske účely”, pričom vymedzenie je jednoznačnejšie. S ohľadom na predchádzajúcu právnu úpravu však ide o zanedbateľnú zmenu,
2. Určovanie výšky minimálneho nájomného je ďalšou zmenou vyplývajúcou z navrhovanej novely. Ako vyplýva z novely § 10 ods. 2 Zákona o nájme:
„Na vznik zmluvy o nájme pozemku podľa § 1 ods. 2 písm. b) na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku sa vyžaduje dohoda o výške nájomného alebo o spôsobe jej určenia, pričom výška nájomného je najmenej trojnásobok obvyklej výšky nájomného za poľnohospodársku pôdu v danom katastrálnom území. Obdobne sa určí výška odplaty za užívanie pozemku bez nájomnej zmluvy v areáli poľnohospodárskeho podniku zastavanom stavbami na poľnohospodárske účely do 24. júna 1991, ak slúži na poľnohospodárske účely.“
Zákonodarca dopĺňa výpočet nájomného, pričom po novom by mali poľnohospodári platiť minimálne 3 násobok pôvodnej ceny nájmu. Uvedená zmena tak prináša 3 násobné zvýšenie minimálnej výšky nájomného,
3. Zrušenie obnovy nájomného vzťahu:
Jednou z najdôležitejších zmien, ktorá zasiahne značnú časť nájomných vzťahov je plánované zrušenie obnovy nájomného vzťahu, ktoré zabezpečuje v súčasnosti predĺženie nájmu v prípade, ak prenajímateľ (vlastník) poľnohospodárskej pôdy nevyzve aspoň rok pred skončením nájmu nájomcu na vrátenie pozemku. Zákonodarca odôvodňuje túto zmenu neprehľadnosťou a vznikajúcimi spormi pri poskytovaní podpory v poľnohospodárstve[2].
Vzhľadom k vznikajúcej duplicite priamych platieb (alebo tzv. dvojitej deklarácie) zákonodarca plánuje pristúpiť k zrušeniu automatickej obnovy nájomných vzťahov. Tým je vyjadrený zároveň záujem posilniť práva vlastníka pozemku a vytvoriť podmienky na prístup k pôde iným poľnohospodárskym subjektom.
Obnova nájomného vzťahu sa tak môže v prípade schválenia novely v znení súčasného návrhu uskutočniť za splnenia nasledujúcich podmienok:
- užívateľ (nájomca) zaslal návrh na uzatvorenie novej zmluvy vlastníkovi (prenajímateľovi),
- vlastník (prenajímateľ) do dvoch mesiacov odo dňa doručenia návrhu návrh neodmietol a nevyzval užívateľa (nájomcu) na vrátenie a prevzatie.
V tomto prípade sa predpokladá, že medzi vlastníkom a užívateľom vznikol nájomný vzťah, avšak s odkazom na § 6 Zákona o nájme, t. j. na dobu neurčitú s výpovednou dobou jedného (1) roka.
K zrušeniu obnovy nájomného vzťahu možno uviesť, že aj keď ide o opatrenie v prospech vlastníkov poľnohospodárskych pozemkov a zároveň podporuje hospodársku súťaž medzi potenciálnymi nájomcami, môže zvýšiť cenu nájomného. Ustanovenie môže potenciálne ohroziť aj riadne obhospodarovanie pozemkov.
4. Úprava podmienok užívania pozemkov bez nájomnej zmluvy:
„Ak ide o pozemok, ktorý je užívaný bez nájomnej zmluvy, doručí jeho vlastník užívateľovi pozemku návrh na uzatvorenie nájomnej zmluvy alebo výzvu na vrátenie a prevzatie pozemku. Ak nedôjde k uzatvoreniu nájomnej zmluvy s vlastníkmi nadpolovič̌ného spoluvlastníckeho podielu alebo ak bola doručená výzva na vrátenie a prevzatie pozemku vlastníkov nadpolovičného spoluvlastníckeho podielu, je užívateľ pozemku povinný pozemok vrátiť do 30 dní po zbere úrody.“
Dopĺňa sa ustanovenie, na základe ktorého nebude postačujúce uzatvoriť zmluvu s menšinovým spoluvlastníkom (aj keď takáto nájomná zmluva by mala byť inak neplatná), ale je potrebné uzatvoriť zmluvu s vlastníkom (vlastníkmi), ktorý/í majú nadpolovičnú väčšinu, čo môže v praxi znamenať sťaženie procesu uzatvárania nájomnej zmluvy.
Tým môže byť zároveň ohrozené obhospodarovanie pôdy a môžu vznikať vyššie uvedené problémy pri tzv. dvojitej deklarácii, ktorá je popísaná vyššie v texte.
Článok pokračuje pod videom. Poľnohospodárske právo: definície pôdy a pozemkov, nájom pôdy a prevod vlastníctva pôdy v našej právnej poradni. Pripravili sme video-školenie o poľnohospodárskych pozemkoch.
5. Postup pri predaji podniku, resp. väčšinového obchodného podielu spoločnosti a vzťah k nájomným zmluvám a ich prechodom na nadobúdateľa bol doteraz upravený tak, že prenajímateľ mohol odstúpiť od nájomnej zmluvy do 6 mesiacov odo dňa nadobudnutia podniku.
Zákonodarca však mení mechanizmus pri zmene vlastníckej štruktúry podniku, a to tak, že nájomca je povinný do 6 mesiacov odo dňa zápisu tejto zmeny zaslať prenajímateľovi návrh novej nájomnej zmluvy. Okrem toho, do dvoch mesiacov odo dňa doručenia návrhu v zmysle predchádzajúcej vety má prísť k uzatvoreniu nájomnej zmluvy.
Ak nepríde k uzatvoreniu nájomnej zmluvy postupom uvedeným v predchádzajúcom odseku, nájomný vzťah má zaniknúť po zbere úrody. Predpokladáme, že návrh sa vzťahuje aj na zmluvy uzatvorené so Slovenským pozemkovým fondom.
Novela v tejto časti neodôvodňuje navrhované ustanovenie pri zmene vlastníckej štruktúry.
Okrem toho môže byť potenciálne narušená aj kontinuita obhospodarovania pôdy, čo je odôvodnené skutočnosťou, že nájomnú zmluvu je potrebné uzavrieť (v zmysle bodu 4 tejto časti) s „vlastníkmi nadpolovičného spoluvlastníckeho podielu“.
6. Zmena § 12a a doplnenie § 12b Zákona o nájme:
V ustanovení § 12a Zákona o nájme má prísť k zmene procesného postupu pri vzniku podnájomného vzťahu. V prípade, ak nájomca nepristúpi k uzatvoreniu podnájomnej zmluvy, prenajímateľ má nárok žiadať okresný úrad o vydanie rozhodnutia, že k týmto pozemkom vzniká podnájomný vzťah.
V zákone sú špecifikované práva a povinnosti nájomcu, prenajímateľa, ako aj kompetencie príslušného okresného úradu.
K žiadosti o vydanie rozhodnutia deklarujúceho vznik podnájomného vzťahu treba doložiť zoznam poľnohospodárskych pozemkov, výzvu na vrátenie a prevzatie pozemkov doručenú nájomcovi, zmluvu o nájme a doklad o tom, že zmluvný vzťah skončil alebo á skončiť, písomný súhlas podielového spoluvlastníka/podielových spoluvlastníkov a návrh na umiestnenie pozemku.
Doplnením § 12b Zákona o nájme sa v zmysle pôvodnej úpravy, t. j. úpravy § 15 a nasl. zákona č. 330/1991 Zb. usporiadaní pozemkového vlastníctva, pozemkových úradoch, pozemkovom fonde a o pozemkových spoločenstvách (ďalej ako „Zákon o pozemkových úpravách“) sleduje usporiadanie užívacích vzťahov podľa pôvodného rozhodnutia § 15 Zákona o pozemkových úpravách. Prostredníctvom doplnenia § 12b do Zákona o nájme „sa umožňuje vlastníkovi pozemku, ktorému bol vyčlenený iný pozemok do bezplatného náhradného užívania rozhodnutím o schválení zjednodušeného rozdeľovacieho plánu vykonania urýchleného usporiadania vlastníckych a užívacích pomerov usporiadať si svoje užívacie vzťahy podaním návrhu na začatie konania o vydaní rozhodnutia o vzniku podnájomného vzťahu k doterajšiemu náhradnému pozemku v jeho prospech.“
7. Vedenie evidencie podnájomných vzťahov a iných užívacích vzťahov príslušným okresným úradom:
Podľa § 14 pripravovanej novely budú mať okresné úrady povinnosť evidovať všetky užívacie vzťahy k poľnohospodárskym pozemkom – či už nájomné, podnájomné alebo iné obdobné užívacie vzťahy boli verejne prístupné, čo by zároveň uľahčilo vzniknuté problémy pri duplicitných deklaráciách.
Je potrebné doplniť, že uvedená zmena zaťaží najmä okresné úrady a nájomcov. Zároveň nie každý nájomca má záujem evidovať tento nájomný vzťah vo verejne prístupnom registri.
Vzhľadom na výsledok pripomienkového konania a rozsiahle pripomienky zo strán orgánov štátnej správy, nezávislých organizácií a verejnosti možno predpokladať, že navrhované znenie nie je konečné a budú ho sprevádzať ďalšie zmeny.
[1] § 8 a nasl. Zákona o nájme
[2] Napr. v zmysle Nariadenia vlády č. 342/2014 Z.z., ktorým sa ustanovujú pravidlá poskytovania podpory v poľnohospodárstve v súvislosti so schémami oddelených priamych platieb v znení neskorších predpisov alebo v zmysle Nariadenia vlády č. 252/2013 Z. z. o podmienkach poskytovania podpory v poľnohospodárstve formou prechodných vnútroštátnych platieb v znení neskorších predpisov
