V rámci uzatvoreného nájomného vzťahu na základe zmluvy o nájme podľa ustanovení § 663 až § 684 Občianskeho zákonníka má nájomca v zmysle § 675 Občianskeho zákonníka právo na odpustenie alebo poskytnutie zľavy z nájomného. Právo na poskytnutie zľavy z nájomného vzniká, ak môže nájomca užívať predmet nájmu iba obmedzene. Právo na poskytnutie zľavy z nájomného sa musí v prvom rade uplatniť u prenajímateľa bez zbytočného odkladu, avšak s nedodržaním tejto lehoty zákon nespája žiadne právne následky. Zánik práva na poskytnutie zľavy z nájomného je však viazaný na neuplatnenie práva na zľavu z nájomného u prenajímateľa v šesť mesačnej prekluzívnej lehote. Márnym uplynutím tejto hmotnoprávnej lehoty právo na poskytnutie zľavy z nájomného zaniká. Na tento zánik prihliada súd ex offo.
Začiatok plynutia vyššie uvedenej prekluzívnej lehoty je určený na deň, keď došlo ku skutočnostiam toto právo zakladajúcim. Na základe Uznesenia Ústavného súdu Slovenskej republiky sp. zn. I. ÚS 211/2017 zo dňa 19.04.2017 začiatok prekluzívnej lehoty podľa § 675 Občianskeho zákonníka začína plynúť odo dňa obmedzenia v užívaní prenajatých priestorov. Právo na poskytnutie zľavy z nájomného teda zaniká najneskôr po uplynutí lehoty 6 mesiacov odo dňa, kedy k obmedzeniu v užívaní predmetu nájmu došlo. Právo na poskytnutie zľavy z nájomného nie je viazané na existenciu skutočností zakladajúcich právo na zľavu, ale na okamih vzniku prekážky v užívaní, preto táto prekluzívna lehota začína plynúť dňom, kedy došlo k obmedzeniu užívania predmetu nájmu a uplynie posledným dňom šesťmesačnej lehoty, bez ohľadu na tú skutočnosť, či obmedzenie ešte trvá alebo ako dlho obmedzenie v užívaní predmetu nájmu trvalo.
Pre nájomcu sa stáva uplatnenie práva na zľavu z nájomného u prenajímateľa v 6 mesačnej lehote odo dňa, kedy k obmedzeniu v užívaní došlo, veľmi dôležitou skutočnosťou, ktorá ovplyvní jeho ďalší úspech v prípadnom spore. Neuplatnením svojho práva na zľavu toto právo zaniká. V praxi bude postačovať, aby bolo uplatnenie práva na zľavu z nájomného u prenajímateľa vykonané písomne a aby toto uplatnenie došlo prenajímateľovi najneskôr v posledný deň lehoty.
