Vzhľadom na aktuálnu situáciu na trhu nehnuteľností, možno povedať, že kúpa bytu, domu či pozemku je dnes zväčša bežnou záležitosťou. Práve z dôvodu vysokého dopytu a v závislosti od regiónu, resp. obmedzenej ponuky sa však ceny nehnuteľností dostali na svoje historické maximá. Je preto o to viac v záujme kupujúceho, aby, pokiaľ už kupuje nehnuteľnosť, táto čo do kvality zodpovedala predávajúcim požadovanej kúpnej cene, a to aj čo sa týka jej technického, resp. právneho stavu. V právnej terminológii hovoríme o zodpovednosti predávajúceho za vady nehnuteľnosti a z nej vyplývajúcich nárokoch kupujúceho.
Pokiaľ aj Vy kupujete nehnuteľnosť, venujte pozornosť tomuto článku, v ktorom sa budeme bližšie venovať práve uvedenej zodpovednosti za vady nehnuteľnosti.
Kúpa nehnuteľnosti sa obligatórne realizuje na základe písomnej kúpnej zmluvy, resp. zmluvy o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti. Kľúčovým pri koncipovaní uvedenej kúpnej zmluvy je, okrem vymedzenia samotného predmetu kúpy a kúpnej ceny, správne naformulovať aj ustanovenia upravujúce zodpovednosť predávajúceho a nároky kupujúceho pre prípad, ak dôjde k vadnému plneniu.
Podľa ustanovenia § 499 Občianskeho zákonníka: „Kto prenechá inému vec za odplatu, zodpovedá za to, že vec v čase plnenia má vlastnosti výslovne vymienené alebo obvyklé, že ju možno použiť podľa povahy a účelu zmluvy alebo podľa toho, čo účastníci dojednali, a že vec nemá právne vady.“
Zjavné vs. skryté vady
Podľa ustanovenia § 500 ods. 1 Občianskeho zákonníka: „Ak ide o zjavné vady alebo o vady, ktoré možno zistiť z príslušnej evidencie nehnuteľností, nemožno uplatňovať nárok zo zodpovednosti za vady, ibaže scudziteľ výslovne ubezpečil, že vec je bez akýchkoľvek vád.“
Zjavné vady nehnuteľnosti
Pod zjavnými vadami nehnuteľnosti sa rozumejú vady, ktoré je možné zistiť pri bežnej obhliadke nehnuteľnosti. V závislosti od typu nehnuteľnosti (dom, byt či pozemok) ide napríklad o poškodenú omietku, podlahu, okno, či iné súčasti domu/bytu alebo napr. o takú úpravu pozemku, ktorá bráni jeho rozumnému užívaniu (na pozemku je navezený štrk/hlina, prípadne je pozemok zarastený drevinami, ktoré je potrebné odstrániť).
Platí teda, že pokiaľ ide o vady zjavné, predávajúci za ne nezodpovedá, ibaže by výslovne (v zmluve) ubezpečil kupujúceho, resp. vyhlásil, že nehnuteľnosť nemá žiadne vady.
Kataster nehnuteľností
Ak je predmetom kúpnej zmluvy nehnuteľnosť, treba osobitne upriamiť pozornosť na evidenciu nehnuteľností, t.j. kataster nehnuteľností. V prípade katastra nehnuteľností platí tzv. fikcia správnosti údajov katastra, čo v preklade znamená, že údaje zapísané v katastri, s ktorými má možnosť sa oboznámiť každý, sa považujú za správne, pokiaľ sa nepreukáže opak. Preto nemožno uplatňovať zodpovednosť za vady nehnuteľnosti, pokiaľ bolo možné sa s nimi oboznámiť v katastri nehnuteľností (na príslušnom liste vlastníctva), okrem prípadu ak by predávajúci v kúpnej zmluve výslovne vyhlásil, že nehnuteľnosť je bez vád.
Je určite v záujme kupujúceho, aby zmluva obsahovala ustanovenie, že nehnuteľnosť nemá žiadne vady. Rozumný predávajúci sa však k takémuto vyhláseniu nezaviaže, pokiaľ si je vedomý jeho právnych následkov, a síce možnosti kupujúceho odstúpiť od zmluvy, keď sa uvedené výslovné ubezpečenie predávajúceho ukáže byť nepravdivým. Spravidla sa však stretávame s tým, že predávajúci do zmluvných ustanovení vkladajú vyhlásenie, ktorým kupujúci deklaruje, že stav (technický a iný) nehnuteľnosti mu je známy, že mal možnosť sa s nehnuteľnosťou riadne oboznámiť, a v takomto stave ju kupuje. Uvedené pôsobí ako liberačný dôvod pre predávajúceho, nakoľko tým vylučuje svoju zodpovednosť za zjavné vady, pri ktorých by bolo sporné či sa kupujúci mal možnosť v rámci bežnej prehliadky s nimi oboznámiť alebo nie.
Občiansky zákonník v tomto ohľade poskytuje kupujúcemu dodatočnú ochranu, keď v ustanovení § 596 upravuje nasledovné: „Ak vec má vady, o ktorých predávajúci vie, je povinný kupujúceho pri dojednávaní kúpnej zmluvy na ne upozorniť.“
Skryté vady nehnuteľnosti
Zákon v predmetnom ustanovení zavádza povinnosť predávajúceho, aby okrem vád, s ktorými má možnosť sa kupujúci oboznámiť v rámci bežnej prehliadky, kupujúceho upoznornil na všetky vady, zjavné či skryté o ktorých má predávajúci vedomosť. Uvedené zároveň pôsobí ako možnosť liberácie zo zodpovednosti za vady pre predávajúceho, pretože za vady, na ktoré kupujúceho upozornil, predávajúci nezodpovedá.
Pokiaľ ide o vady, ktoré dodatočne vyjdú najavo a predávajúci kupujúceho na tieto vady neupozornil, je daná zodpovednosť predávajúceho za vady, pričom dôkazné bremeno v tomto prípade spočíva na kupujúcom.
Vady nehnuteľnosti, ktoré vyjdú na javo dodatočne sa označujú ako skryté vady. Ide o také vady, ktoré nie je možné identifikovať pri bežnej prehliadke. Opäť možno v závislosti od typu nehnuteľnosti hovoriť napríklad o poruchách kúrenia, vodovodu či kanalizácie, a i.
Podľa ustanovenia § 597 ods. 1: „Ak dodatočne vyjde najavo vada, na ktorú predávajúci kupujúceho neupozornil, má kupujúci právo na primeranú zľavu z dojednanej ceny zodpovedajúcu povahe a rozsahu vady; ak ide o vadu, ktorá robí vec neupotrebiteľnou, má tiež právo od zmluvy odstúpiť.“
Na to, aby bolo možné uplatňovať zodpovednosť za tzv. skryté vady, musia byť kumulatívne splnené nasledovné podmienky: vada existovala v dobe uzavretia kúpnej zmluvy, vada vyšla na javo až dodatočne, predávajúci na túto vadu kupujúceho výslovne neupozornil.
Zodpovednosť predávajúceho za skryté vady má objektívny charakter. Nie je preto rozhodujúce, či predávajúci o vadách vedel alebo nie.
Pri koncipovaní kúpnych zmlúv na nehnuteľnosť sa možno často stretnúť s tým, že predávajúci sa snaží chrániť samého seba tým, že vyhlási, že si nie je vedomý vád, na ktoré by mal kupujúceho osobitne upozorniť. Treba však povedať, že takéto ustanovenie nemá v praxi význam, nakoľko sa ním predávajúci nemôže zbaviť svojej zodpovednosti za skryté vady.
Faktické vs. právne vady
Osobitnú pozornosť pri kúpe nehnuteľnosti treba venovať tzv. právnym vadám. Zatiaľ čo faktické vady sa viažu k povahovým a funkčným vlastnostiam nehnuteľnosti, medzi právne vady možno zaradiť najmä právo držby alebo detencie tretej osoby k nehnuteľnosti (napr. nájom), zaťaženie nehnuteľnosti vecným bremenom, súdne alebo iné konanie týkajúce sa nehnuteľnosti, ktoré môže ovplyvniť vlastnícke pomery k nej.
Predávajúci zodpovedá za právne vady viaznuce na nehnuteľnosti. Nezodpovedá však za tie, ktoré je možné zistiť z katastra nehnuteľností (pozri vyššie), resp. na ktoré kupujúceho upozorní. V praxi sa však môže stať, že určité práva tretích osôb k nehnuteľnosti nemusia byť zapísané v katastri. Je však málo pravdepodobné, že by predávajúci o týchto vadách nevedel.
Preto by v zásade nemalo byť pre predávajúceho problémom, aby v zmluve výslovne ubezpečil, že na nehnuteľnosti neviaznu žiadne právne vady. Takéto vyhlásenie je navyše priaznivé pre kupujúceho v tom ohľade, že pokiaľ sa ukáže ako nepravdivé, má kupujúci právo od zmluvy odstúpiť. Inak by toto právo mal len v závislosti od povahy právnej vady a v závislosti od toho, či táto robí vec neupotrebiteľnou.
Právne následky zodpovednosti za vady nehnuteľnosti
Podľa ustanovenia § 507 ods. 1 OZ: „Ak nemožno vadu odstrániť a ak nemožno pre ňu vec užívať dohodnutým spôsobom alebo riadne, je nadobúdateľ oprávnený domáhať sa zrušenia zmluvy. Inak sa môže nadobúdateľ domáhať buď primeranej zľavy z ceny, výmeny, alebo opravy alebo doplnenia toho, čo chýba.“
Všeobecné ustanovenie o právnych následkoch zodpovednosti za vady je pri právnej úprave kúpnej zmluvy, ktorá sa aplikuje aj na kúpu nehnuteľnosti, dodatočne upravené špeciálne, pričom táto špeciálna úprava sa pri kúpe nehnuteľnosti použije prednostne.
Odstúpenie od zmluvy Občiansky zákonník v ustanovení § 597 predpokladá, okrem prípadov vád nehnuteľnosti, ktoré ju robia neupotrebiteľnou, aj v prípade, ak predávajúci kupujúceho ubezpečil, že vec má určité vlastnosti, najmä vlastnosti vymienené kupujúcim, alebo že nemá žiadne vady, a toto ubezpečenie sa ukáže nepravdivým.
Záver
Je prirodzené, že sa predávajúci a kupujúci, ako dve synalagmatické zmluvné strany pri prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti snažia v maximálnej miere chrániť sami seba. Preto je cieľom predávajúceho minimalizovať svoju možnú zodpovednosť za vady nehnuteľnosti a naopak cieľom kupujúceho túto zodpovednosť predávajúceho, resp. svoje nároky, čo možno najväčšmi rozšíriť.
Práve z uvedeného dôvodu sa často krát do zmlúv o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti uvádzajú rôzne ustanovenia, vychádzajúce zo všeobecných, spravidla nekvalitných vzorov zmlúv, ktoré len zriedka reagujú na konktrétne podmienky právneho vzťahu medzi zmluvnými stranami.
Okrem toho, prílišné nároky zmluvných strán vo vzťahu k zodpovednosti za vady môžu pôsobiť nežiadúco pri negociácii zmluvy, viesť k zdĺhavým a nákladným kolám pripomienkovania zmluvy, a nakoniec spôsobiť, že k uzatvoreniu samotnej zmluvy ani nedôjde, pokiaľ zmluvné strany nie sú ochotné nájsť vyvážený kompromis. To v konečnom dôsledku nie je v záujme ani predávajúceho ani kupujúceho.
Vychádzajúc z toho, že úlohou advokáta má byť šetriť čas a peniaze svojho klienta, sme pripravení pre vás zabezpečiť právne poradenstvo pri negociácii zmlúv o prevode vlastníckeho práva tak, aby boli spravodlivo nastavené práva a povinnosti zmluvných strán s cieľom, aby k uzatvoreniu Vašej zmluvy a nadobudnutiu vlastníckeho práva k nehnuteľnosti došlo hladko a čo v najkratšom čase, a aby ste sa vyhli možným nepríjemnostiam v súvislosti s uplatňovaním zodpovednosti za vady nehnuteľnosti.
